Koja su najčešća pitanja oko upravljanja zgradom?

Upravljanje stambenom zgradom je važno radi:

• očuvanja i unapređenja stambenog fonda kroz efikasno organizovanje održavanja,
• očuvanje i stvaranje uslova kvaliteta života u sigurnim i bezbednim zgradama,
• utvrđivanja pravila u skladu sa kojima vlasnici posebnih delova jedni drugima ne ugrožavaju prava;
• očuvanje i povećanje vrednosti posebnih delova zgrade.

Upravljanje zgradom obuhvata sve organizacione poslove i aktivnosti koje u svrhu rukovođenja zgradom kontinuirano obavlja skupština stambene zajednice i upravnik.

Kroz upravljanje vlasnici posebnih delova zgrade preduzimaju mere radi organizovanja održavanja zgrade, odlučivanja o korišćenju finansijskih sredstava i obezbeđivanja korišćenja zgrade i njenih delova i druge mere.

Poslove upravljanja stambenom zgradom vrši stambena zajednica preko skupštine stambene zajednice, dok upravnik ili profesionalni upravnik (ukoliko je stambena zajednica odlučila da poslove upravljanja zgradom poveri profesionalnom upravniku) izvršava odluke stambene zajednice.

U poslovnim zgradama vlasnici posebnih delova osnivaju pravno lice –udruženje (u skladu sa odredbama zakona kojima se uređuje osnivanje i pravni položaj udruženja) i takvo udruženje ima skupštinu i svog zastupnika. Odredbe Zakona o stanovanju i održavanju zgrada kojima se uređuju nadležnosti, prava i obaveze skupštine i upravnika stambene zajednice u poslovima upravljanja zgradom, primenjuju su u tom slučaju na skupštinu i zastupnika udruženja.

Svaka stambena zajednica ima upravnika. Upravnik stambene zajednice može biti svaki vlasnik posebnog dela. Ukoliko je vlasnik posebnog dela ovlastio člana porodičnog domaćinstva ili zakupca da vrši njegova prava kao člana skupštine, u tom slučaju i ta lica mogu biti izabrana za upravnika.

Upravnika stambene zajednice bira skupština stambene zajednice, iz redova članova skupštine stambene zajednice, većinom glasova prisutnih članova skupštine. Skupština stambene zajednice donosi pisanu odluku o izboru upravnika. 

Upravnik stambene zajednice ima iste nadležnosti koje je imao i predsednik skupštine/saveta stambene zgrade po prethodno važećim propisima.

Naime, upravnik je dužan da obavlja sledeće poslove:

• zastupa i predstavlja stambenu zajednicu,
• podnosi prijavu za upis stambene zajednice u Registar stambenih zajednica;
• podnosi prijavu za registraciju pravila vlasnika,
• ističe rešenje o registraciji stambene zajednice na vidno mesto u stambenoj zgradi,
• vrši popis posebnih, zajedničkih i samostalnih delova i vrši njihovo označavanje,
• uspostavlja i vodi evidenciju o vlasnicima posebnih delova, vlasnicima samostalnih delova i licima kojima su zajednički ili posebni delovi zgrade izdati u zakup, odnosno na korišćenje po drugom osnovu (za fizička lica ime, prezime i JMBG, a za pravna lica poslovno ime, adresa sedišta i matični broj),
• izvršava odluke stambene zajednice,
• na osnovu odluke skupštine stambene zajednice o upravljanju sredstvima stambene zajednice raspolaže sredstvima sa tekućeg računa stambene zajednice, u skladu sa propisima kojima se uređuje otvaranje, vođenje i gašenje tekućih računa,
• predlaže skupštini stambene zajednice program održavanja i stara se o njegovoj realizaciji,
• organizuje radove hitnih intervencija,
• organizuje izvođenje radova na zajedničkim delovima zgrade i zemljištu za redovnu upotrebu zgrade u skladu sa usvojenim programom državanja i kontroliše da li se ovi radovi izvode,
• vodi evidenciju o prihodima i rashodima stambene zajednice,
• podnosi skupštini stambene zajednice izveštaj o radu koji posebno sadrži prikaz ukupnih prihoda i rashoda stambene zajednice, realizovanih aktivnosti u odnosu na planirane, kao i iskorišćenja sredstva za realizaciju svake od aktivnosti.

Pored navedenih dužnosti upravnik može da vrši i druge poslove po nalogu skupštine stambene zajednice.

Profesionalni upravnik je fizičko lice koje pruža usluge profesionalnog upravljanja i koje je steklo licencu profesionalnog upravnika u skladu sa Zakonom o stanovanju i održavanju zgrada i koje je zaposleno kod organizatora profesionalnog upravljanja.

Skupština stambene zajednica o poveravanju poslova upravljanja profesionalnom upravniku donosi odluku dvotrećinskom većinom, potom se obraća se organizatoru profesionalnog upravljanja i sa njim zaključuje ugovor o poveravanju poslova profesionalnog upravljanja.

Profesionalni upravnik vrši sve poslove iz nadležnosti upravnika zgrade, a pored ovih poslova profesionalni upravnik obavlja i sledeće poslove:

• stara se o održavanju zemljišta koje služi za redovnu upotrebu zgrade,
• prima prijave kvarova ili drugih problema (nepoštovanje kućnog reda, buka i drugi štetni uticaji u zgradi) svakim danom u nedelji u periodu od 00-24 časa,
• na osnovu primljene prijave kvarova obaveštava nadležni organ o problemu, odnosno zahteva preduzimanje odgovarajućih mera od nadležnog organa,
• evidentira svaku primljenu prijavu sa podacima o problemu i vremenu prijema, kao i sa drugim podacima ako su poznati (ime i prezime podnosioca prijave, licu koje je uzrokovalo probleme i drugo),
• obezbeđuje izvršenje radova na hitnim intervencijama,
• predlaže skupštini stambene zajednice visinu naknade za održavanje zajedničkih delova zgrade i zemljišta na osnovu najmanje tri prikupljene ponude od lica koja se bave održavanjem zajedničkih delova zgrade i zemljišta.

Profesionalni upravnik podnosi izveštaj o svom radu stambenoj zajednici najmanje dva puta godišnje ako nije drugačije ugovoreno. U slučaju prestanka važenja ugovora o poveravanju poslova profesionalnog upravljanja, ovaj izveštaj se podnosi najkasnije u roku od 30 dana od dana prestanka važenja ugovora.

Profesionalni upravnik odgovara stambenoj zajednici za štetu zbog njegovih propusta u radu, kao i svakom vlasniku posebnog ili samostalnog dela ukoliko zbog propusta u radu profesionalnog upravnika pretrpe štetu na svom posebnom ili samostalnom delu.

Prinudna uprava za stambene zgrade predstavlja poveravanje poslova upravljanja profesionalnom upravniku od strane nadležne lokalne samouprave, u slučajevima kada prijava za upis stambene zajednice u Registar stambene zajednice nije podneta od strane upravnika ili drugog ovlašćenog lica u zakonom propisanom roku i kada po isteku ili prestanku mandata upravnika, iz bilo kog razloga, nije izabran novi upravnik stambene zajednice.

Postupak uvođenja prinudne uprave stambenoj zajednici pokreće se podnošenjem prijave nadležnog inspektora ili vlasnika posebnog dela, nakon čega nadležna opštinska uprava rešenjem imenuje profesionalnog upravnika sa liste koja se vodi u registru profesionalnih upravnika. Protiv rešenja o imenovanju profesionalnog upravnika se može izjaviti žalba opštinskom, odnosno gradskom veću nadležne jedinice lokalne samouprave u roku od osam dana od dana dostavljanja rešenja.

Postavljeni profesionalni upravnik vrši poslove upravljanja u okviru prinudne uprave sve dok stambena zajednica ne donese odluku o izboru upravnika ili dok ne zaključi ugovor o profesionalnom upravljanju.

Profesionalni Upravnik ’’Domaćin zgrade’’ je upravnik od poverenja, koji rešava sav naporan, stresan i odgovoran posao za vas, u dogovoru sa vama i u najkraćem mogućem roku.