Da saznajte ko je upravnik zgrade nije potrebna registracija ni ovlašćenje.
Potrebno je samo znati koji registar da otvorite — a tu većina ljudi zapne, jer registra ima dva i služe različitim stvarima.
Dva registra, dve različite stvari
| Registar | Ko ga vodi | Na šta odgovara |
|---|---|---|
| Jedinstvena evidencija stambenih zajednica | Republički geodetski zavod (RGZ) | Ko je upravnik vaše zgrade |
| Registar profesionalnih upravnika | Privredna komora Srbije (PKS) | Da li taj upravnik ima licencu |
Jedinstvena evidencija stambenih zajednica vam govori ko je upravnik vaše zgrade dok Registar profesionalnih upravnika govori da li je ta osoba profesionalni upravnik (da li ima licencu).
Vredi razjasniti i jednu čestu zabunu.
Registar stambenih zajednica vodi jedinica lokalne samouprave — vaša opština. Tamo se podnosi prijava, tamo se rešava o upisu.
Republički geodetski zavod objedinjuje sve te lokalne registre u jednu centralnu, javno dostupnu bazu. Za pretragu vam treba RGZ; za promenu podataka — opština.
Više o tome kako sistem funkcioniše, na stranici Registar stambenih zajednica.
Kako pronaći upravnika zgrade u Jedinstvenoj evidenciji
Pretraga upravnika je javna i besplatna, bez naloga i prijave. Baza se nalazi na portalu Republičkog geodetskog zavoda: Jedinstvena evidencija stambenih zajednica.
Šta vam je potrebno od informacija da saznate ko je upravnik
Dovoljan je jedan od ova tri podatka:
- opština i adresa zgrade — najčešći slučaj, i obično jedini koji imate
- poslovno ime stambene zajednice — po pravilu je to „Stambena zajednica“ plus ulica i broj
- matični broj stambene zajednice — ako vam je pri ruci sa nekog računa, odluke ili potvrde
Šta ćete naći u rezultatu
Prema podacima Republičkog geodetskog zavoda, evidencija za svaku registrovanu stambenu zajednicu sadrži:
- poslovno ime i adresu stambene zajednice
- matični broj i PIB
- šifru delatnosti
- podatke o upravniku
- podatke o profesionalnom upravniku i organizatoru profesionalnog upravljanja, ako zgrada ima ugovor
- broj posebnih delova zgrade — stanova, poslovnih prostora, garaža, garažnih i parking mesta
Iz evidencije se mogu i preuzeti dokumenti, uključujući rešenje o registraciji.
Obratite pažnju na razliku između polja „upravnik“ i „profesionalni upravnik“.
Ako stoji „upravnik“, zgradom upravlja neko iz redova stanara.
Ako stoji „profesionalni upravnik“, zgrada ima ugovor sa organizatorom profesionalnog upravljanja — i tada ima smisla otvoriti drugi registar.
Licenca je obavezna samo za profesionalne upravnike, koji taj posao obavljaju kao delatnost.
Ako se stranica ne otvori
Sitnica koja zaustavi više ljudi nego što bi trebalo: neki pretraživači zbog sigurnosnog sertifikata prikažu upozorenje i blokiraju pristup portalu. To nije znak da je stranica nebezbedna niti da je pretraga ukinuta.
Ministarstvo građevinarstva, saobraćaja i infrastrukture objavilo je uputstvo za podešavanje sertifikata na svojoj stranici o Registru stambenih zajednica. Podešava se jednom, posle toga portal radi normalno.
Kako proveriti da li upravnik ima licencu
Privredna komora Srbije vodi Registar profesionalnih upravnika. I on je javan i besplatan.
Ovde ne proveravate samo da li ime postoji na spisku.
Zakon propisuje da registar za svakog profesionalnog upravnika sadrži i tri spiska ugovora sa stambenim zajednicama: aktivnih, isteklih i raskinutih.
Taj treći spisak je najkorisniji podatak u celoj priči, a gotovo niko ga ne gleda. Ako upravnik ima dvanaest aktivnih ugovora i osam raskinutih, to nešto govori. Ako ima dvanaest aktivnih i nijedan raskinut — to govori nešto drugo.
Dva scenarija vredi proveriti odmah:
- U evidenciji RGZ-a stoji profesionalni upravnik kog nema u registru PKS-a. Bez licence se ovim poslom ne može baviti. Objasnili smo detaljnije šta licenca profesionalnog upravnika zapravo znači i kako se stiče.
- Ime u registru PKS-a ne odgovara osobi koju vi znate kao svog upravnika. Moguće je da je organizator u međuvremenu odredio drugo lice, ali promena nije prijavljena.
Ako niste sigurni šta upravnik sme, a šta ne sme da radi u vaše ime, korisno je proći kroz granice njegovih ovlašćenja pre nego što donosite zaključke.
Netačni ili zastareli podaci o upravniku zgrade
Dešava se češće nego što biste očekivali: u evidenciji stoji upravnik koji je smenjen pre godinu dana.
To nije samo administrativna sitnica. Dok promena nije registrovana, prema bankama, dobavljačima i opštini zgradu i dalje zastupa čovek iz registra.
Dva različita problema, dva različita rešenja:
Promena nije prijavljena. Prijava promene podataka podnosi se registratoru u nadležnoj opštini u roku od 15 dana od nastanka promene. Ako to niko nije uradio, prijavu podnosi novi upravnik ili drugo ovlašćeno lice.
Registrator je pogrešio. Za očiglednu grešku u pisanju ili računanju postoji poseban, brz postupak ispravke — pokreće se zahtevom registratoru.
Ako vaše zgrade nema u evidenciji
Onda vaša zgrada najverovatnije nije registrovana kao stambena zajednica. To nije retkost, posebno kod starijih zgrada i manjih ulaza.
Neregistrovana zgrada ne može:
- otvoriti tekući račun na svoje ime
- dobiti matični broj i PIB
- biti stranka u postupku — ni tužiti, ni biti tužena
- zaključiti ugovor sa organizatorom profesionalnog upravljanja
Praktična posledica je uvek ista: novac stanara prolazi kroz nečiji lični račun, bez pravnog traga i bez mogućnosti kontrole.
Postoji i drugi rizik. Ako zgrada nije registrovana, ili ako je ostala bez upravnika i nije izabrala novog u zakonskom roku, svaki vlasnik posebnog dela može zatražiti od opštine da postupak preuzme — i tada zgradi upravnika određuje opština rešenjem, a ne skupština stanara. Ako vam je to bliska situacija, pogledajte kako se upravnik zgrade smenjuje i bira.
Tri stvari koje registar neće reći
Da li upravnik radi svoj posao. Registar beleži ime i status, ne kvalitet. Nema ocena, nema komentara stanara.
Koliko novca ima na računu zgrade. To u evidenciji ne piše — ali vam ni ne treba registar. Svaki vlasnik posebnog dela ima zakonsko pravo da zahteva uvid u stanje i promene na tekućem računu stambene zajednice. Kako to izgleda u praksi, opisali smo u tekstu o tome kako upravnik vodi finansije zgrade.
Koliko upravljanje košta. Naknada je stvar ugovora između stambene zajednice i organizatora, i nije javni podatak. Ako poredite ponude, cene profesionalnog upravljanja računaju se po posebnom delu, mesečno.
Kada vam zatreba pomoć
Pretraga registra traje pet minuta. Ono što dolazi posle — registracija zgrade koja nikada nije upisana, ispravka podataka koji godinama nisu ažurirani, primopredaja od upravnika koji ne odgovara na pozive — obično traje duže i traži nekoga ko je taj put već prešao.
Ako vam zgrada nije u evidenciji ili su podaci zastareli, javite se i proverićemo status bez obaveze. A ako razmišljate o profesionalnom upravljanju zgradom, prva tri meseca su bez naknade — dovoljno da vidite kako radimo pre nego što bilo šta potpišete.
Pošaljite upit ili nas pozovite.
Često postavljana pitanja
Da li je pretraga registra stambenih zajednica besplatna?
Jeste. Jedinstvena evidencija stambenih zajednica je javno dostupna baza Republičkog geodetskog zavoda. Za pretragu nije potreban nalog, prijava ni plaćanje.
Ko vodi registar stambenih zajednica?
Registar vodi jedinica lokalne samouprave — opština na čijoj teritoriji se zgrada nalazi. Republički geodetski zavod objedinjuje sve lokalne registre u jednu centralnu, javno dostupnu Jedinstvenu evidenciju.
Šta ako moja zgrada nije u registru?
Znači da nije registrovana kao stambena zajednica. Takva zgrada ne može imati tekući račun, matični broj ni PIB, niti može zaključiti ugovor o profesionalnom upravljanju. Postupak upisa pokreće se prijavom registratoru u nadležnoj opštini.
Kako da proverim da li moj upravnik ima licencu?
Kroz Registar profesionalnih upravnika, koji vodi Privredna komora Srbije. Osim licence, registar prikazuje i spiskove aktivnih, isteklih i raskinutih ugovora tog upravnika sa stambenim zajednicama.
U registru stoji upravnik koji je davno smenjen. Šta sada?
Promena nije prijavljena. Prijava se podnosi registratoru u nadležnoj opštini u roku od 15 dana od nastanka promene. Dok se to ne uradi, prema trećim licima zgradu i dalje zastupa lice upisano u registar.
Mogu li u registru da vidim koliko novca ima na računu zgrade?
Ne. Stanje računa nije javni podatak. Ali svaki vlasnik posebnog dela ima zakonsko pravo da od upravnika zahteva uvid u stanje i promene na tekućem računu stambene zajednice.
Tekst je usklađen sa Zakonom o stanovanju i održavanju zgrada („Sl. glasnik RS“, br. 104/2016 i 9/2020 – dr. zakon), prema stanju propisa i sadržaju zvaničnih portala na dan 8. jula 2026. Državni portali se povremeno menjaju — ako se prikaz razlikuje od opisanog, proverite direktno na sajtu Republičkog geodetskog zavoda ili nadležne opštine.
