Lift stoji treću nedelju. Na pozive niko ne odgovara. Kada na skupštini neko pita koliko novca ima na računu zgrade, odgovor je „sve je pod kontrolom“ — bez ijednog papira.
Zakon o stanovanju i održavanju zgrada u ovakvoj situaciji ne ostavlja stanare bez izlaza. Skupština stambene zajednice koja je upravnika izabrala ima pravo i da ga razreši. Postupak nije komplikovan, ali ima nekoliko koraka koje se isplati ispoštovati — pre svega zato što se propusti ne primete odmah, nego tek kada neko odluku ospori.
Pre nego što krenete, vredi razdvojiti loš utisak od stvarnog propusta. Postoje stvari koje upravnik zgrade po zakonu ne sme da radi, i postoje znaci po kojima se prepoznaje dobro vođena zgrada.
U nastavku: procedura korak po korak, tačan broj glasova koji vam treba (tu se najviše greši) i šta se dešava sa dokumentacijom i računom zgrade nakon smene.
Ko sme da pokrene smenu i kada
Skupština stambene zajednice bira i razrešava upravnika — to je izričito njena nadležnost po članu 42 Zakona. Član 49 dodaje rečenicu koja rešava većinu nedoumica: upravnik se razrešava na isti način na koji se i bira.
Inicijativu ne mora da pokrene sam upravnik. Po članu 41, svaki vlasnik posebnog dela — stana, poslovnog prostora — može podneti zahtev za sazivanje sednice skupštine. Ako upravnik sednicu ne zakaže u roku od deset dana od zahteva, vlasnik je može zakazati sam, uz obavezu da o tome obavesti upravnika.
Ne morate da čekate istek mandata
Mandat upravnika traje četiri godine, osim ako je odlukom o izboru određeno kraće vreme. Ali mandat prestaje i ostavkom i razrešenjem — dakle u bilo kom trenutku, ako skupština tako odluči.
Razrešenje ne zahteva dokazan prekršaj ni sudski postupak. Dovoljna je odluka doneta u propisanoj proceduri. Mandat prestaje danom donošenja odluke o razrešenju, ako samom odlukom nije određeno drugačije.
Prvo proverite kakvog upravnika zapravo imate
Od ovoga zavisi ceo dalji postupak.
Upravnik iz redova stanara — komšija izabran na skupštini, nekadašnji „predsednik kućnog saveta“. Njega skupština bira i razrešava direktno.
Profesionalni upravnik zgrade — licencirano lice zaposleno kod organizatora profesionalnog upravljanja (privrednog društva ili preduzetnika). Zgrada nije angažovala njega lično, nego je zaključila ugovor sa organizatorom. Ovde se ne radi o „razrešenju“ u istom smislu, nego o ugovornom odnosu, i pravila su drugačija. Ako vam obim njegovih obaveza nije sasvim jasan, pogledajte šta sve radi profesionalni upravnik zgrade.
Prinudni upravnik — profesionalni upravnik kojeg je zgradi rešenjem odredila opština, zato što zgrada nije izabrala svog. Prinudna uprava traje sve dok stambena zajednica ne donese odluku o izboru upravnika ili ne zaključi sopstveni ugovor o profesionalnom upravljanju.
Ako niste sigurni koji je vaš slučaj, podatak je javan — upisan je u Registar stambenih zajednica.
Procedura smene korak po korak
1. Pisani zahtev za sazivanje sednice
Zahtev podnosi vlasnik posebnog dela ili grupa vlasnika, u pisanoj formi, sa jasno navedenim tačkama dnevnog reda: razrešenje upravnika i izbor upravnika. Obe tačke, ne samo prva — objašnjenje sledi u koraku 4.
Upravnik ima deset dana da sednicu zakaže. Ako to ne učini, sednicu zakazuje vlasnik koji je zahtev podneo.
2. Obaveštenje o sednici
Vlasnik se smatra uredno pozvanim kada je obaveštenje o danu, času, mestu i predloženom dnevnom redu istaknuto na vidljivom mestu u zajedničkom prostoru koji se svakodnevno koristi — ulaz, hodnik.
Rok: najmanje tri dana pre sednice (član 43). Izuzetak su hitni slučajevi, kada obaveštenje može biti istaknuto i na dan održavanja.
3. Kvorum
Za rad sednice potrebna je obična većina od ukupnog broja glasova članova koji imaju pravo glasa po tom pitanju.
Ako se sednica ne može održati zbog nedostatka kvoruma, ponovljena sednica saziva se najranije za tri, a najkasnije za 30 dana, sa istim dnevnim redom. Za nju je dovoljna jedna trećina ukupnog broja glasova (član 45).
Ko ne može da dođe, ne mora da izostane iz odluke. Vlasnik može glasati pisanim ili elektronskim putem — i tada se, za potrebe kvoruma, smatra da je prisutan. Može i preko punomoćnika, uz pisano punomoćje koje se čuva uz zapisnik.
4. Odluka: razrešenje i izbor u istom aktu
Ovo je najvažniji praktični savet u celom tekstu.
Ako zgrada ostane bez upravnika i skupština ne izabere novog u roku od 30 dana, svaki vlasnik posebnog dela stiče pravo da od opštine zatraži pokretanje postupka za imenovanje profesionalnog upravnika. To je prinudna uprava — upravnika bira opština, a ne vi.
Zato se o razrešenju i izboru odlučuje na istoj sednici, a najbolje i istim aktom.
5. Zapisnik
Član 46 propisuje šta zapisnik mora da sadrži:
- mesto i dan održavanja sednice
- ime lica koje je vodilo zapisnik
- sažeti prikaz rasprave po svakoj tački dnevnog reda
- rezultat glasanja po svakoj tački, kao i način glasanja svakog prisutnog člana
- spisak lica koja su učestvovala u radu sednice
Potpisuju ga upravnik, zapisničar ako je određen, i sva lica koja su učestvovala u radu. Ako neko ima primedbu ili odbije da potpiše, to se konstatuje u zapisniku uz navođenje razloga.
Jedna korisna sitnica koju malo ko zna: isti član kaže i da propust u vođenju zapisnika sam po sebi ne obara odluku, ako se rezultat glasanja i sadržina odluke mogu utvrditi na drugi način. To nije poziv na nemar — ali jeste razlog da ne odustanete zbog jedne nepotpune rubrike.
6. Prijava promene u Registar stambenih zajednica
Rok je 15 dana od nastanka promene. Prijava se podnosi registratoru u nadležnoj opštini, uz propisanu dokumentaciju (original, overen prepis ili overena kopija) i dokaz o uplati takse.
Registrator odlučuje u roku od pet radnih dana od prijema prijave. Registracija proizvodi dejstvo prema trećim licima — banci, dobavljačima, opštini — narednog dana od objavljivanja.
Dok promena nije registrovana, za spoljni svet je i dalje na snazi stari upravnik.
7. Primopredaja dokumentacije i računa zgrade
Ako je reč o profesionalnom upravniku, zakon je konkretan: po prestanku važenja ugovora dužan je da stambenoj zajednici podnese izveštaj o radu najkasnije u roku od 30 dana.
Tražite: pristup tekućem računu, evidenciju prihoda i rashoda, ugovore sa dobavljačima, program održavanja, evidenciju vlasnika i zakupaca. Ako niste sigurni šta bi trebalo da postoji, korisno je znati kako profesionalni upravnik vodi finansije zgrade — lakše je tražiti ono čemu znate ime.
I zapamtite ovo: svaki vlasnik posebnog dela ima pravo da zahteva uvid u stanje i promene na tekućem računu stambene zajednice — elektronski ili na drugi način. To pravo ne zavisi od dobre volje upravnika.
Koliko glasova zaista treba — tu se najviše greši
Osnovno pravilo (član 44): skupština odlučuje običnom većinom glasova prisutnih članova, osim kada je zakonom propisano drugačije.
Izuzetak koji se tiče baš vas: o poveravanju upravljanja profesionalnom upravniku skupština odlučuje većinom od 2/3 ukupnog broja glasova. Ukupnog — dakle svih vlasnika, ne samo onih koji su došli na sednicu.
Šta to znači u praksi:
| Šta radite | Potrebna većina |
|---|---|
| Razrešavate upravnika iz redova stanara i birate drugog komšiju | Obična većina prisutnih (uz ispunjen kvorum) |
| Angažujete profesionalnog upravnika | 2/3 ukupnog broja glasova |
Praktična preporuka: ako planirate profesionalca, računajte na 2/3 od prvog dana. Nema smisla razrešenje izglasati običnom većinom, a onda ostati bez glasova za izbor — i završiti u onih 30 dana bez upravnika.
Još jedna provera pre svega: ako je vaša zgrada donela pravila vlasnika, ona mogu propisati drugačije većine od zakonskih. Pravila vlasnika su registrovana i javno dostupna.
Ako imate profesionalnog upravnika: dve opcije, ne jedna
Zamena osobe, bez raskida ugovora
Malo poznata odredba člana 56: stambena zajednica ima pravo da od organizatora profesionalnog upravljanja zahteva da određeno lice prestane da obavlja poslove profesionalnog upravnika u toj zgradi — i da zatraži drugo lice.
Ako je problem u konkretnom čoveku, a ne u firmi, ceni ili obimu usluge, ovo je znatno brži put od raskida ugovora.
Otkaz ugovora
Ugovor zaključen na neodređeno vreme može otkazati svaka strana. Otkazni rok je mesec dana i počinje da teče od poslednjeg dana u mesecu u kome je otkaz dat — osim ako je samim ugovorom određeno drugačije, s tim da ne može biti duži od tri meseca.
Pre nego što pokrenete skupštinu, pročitajte ugovor. Ako je zaključen na određeno vreme, uslovi raskida su u njemu.
Obrazac za smenu upravnika zgrade
Ovo je pitanje koje najčešće dobijamo, pa odgovor odmah: jedinstven, zakonom propisan „obrazac za smenu upravnika“ ne postoji.
Postoje tri dokumenta, i samo jedan od njih ima propisanu formu.
1. Zahtev za sazivanje sednice — slobodna forma. Dovoljno je da sadrži predložene tačke dnevnog reda, datum i potpise vlasnika koji ga podnose.
2. Zapisnik sa sednice, u kome je i odluka — forma nije propisana, ali sadržina jeste (član 46, spisak je gore). Ovo je dokument koji nosi celu smenu. Njega prilažete opštini.
3. Prijava za registraciju promene podataka — jedini dokument sa propisanim obrascem. Preuzima se u nadležnoj opštini, u odeljenju koje vodi Registar stambenih zajednica, ili sa sajta te opštine.
Ako naiđete na „obrazac za smenu upravnika“ koji nudi neki sajt, to je nečiji šablon — koristan kao podsetnik šta ne zaboraviti, ali bez pravne snage sam po sebi. Ono što daje snagu odluci jeste uredno sprovedena procedura i zapisnik koji je verno prati.
Šta se predaje opštini
Uz popunjenu prijavu prilažu se dokumenti u originalu, overenom prepisu ili overenoj kopiji, i dokaz o uplati administrativne takse. Tačan spisak priloga i visina takse razlikuju se od opštine do opštine — proverite na sajtu svoje opštine ili na šalteru registratora.
Rok: 15 dana od donošenja odluke.
Četiri greške koje se najskuplje plaćaju
1. Smena bez spremne zamene. Trideset dana bez upravnika otvara vrata prinudnoj upravi. Razrešenje i izbor idu zajedno.
2. Pogrešno izbrojana većina. Dve trećine ukupnog broja glasova nije isto što i dve trećine prisutnih. Prebrojte pre sednice, ne posle.
3. Propušten rok od 15 dana. Dok promena nije upisana, banka i dobavljači i dalje priznaju starog upravnika.
4. Zapisnik bez evidencije glasanja. Zakon traži rezultat glasanja po svakoj tački i način glasanja svakog prisutnog člana. Bez toga je odluku teže odbraniti.
A odbrana može zatrebati. Vlasnik posebnog dela — uključujući i smenjenog upravnika, ako je vlasnik u toj zgradi — može pred nadležnim osnovnim sudom pokrenuti postupak za utvrđivanje ništavosti odluke skupštine donete suprotno zakonu, u roku od 45 dana od saznanja za odluku, a najkasnije šest meseci od dana donošenja. Uredan zapisnik je najbolji odgovor na takav postupak.
Pet pitanja pre nego što izaberete novog upravnika
Drugi izbor obično košta više od prvog, jer se posledice lošeg izbora upravnika osete tek posle godinu-dve. Ovih pet pitanja postavite pre potpisivanja.
1. Da li je upisan u Registar profesionalnih upravnika? Registar vodi Privredna komora Srbije i javno je dostupan na njenoj internet strani. Licenca nije formalnost — bez nje se ovim poslom ne može baviti.
2. Koliko mu je ugovora raskinuto? Registar za svakog profesionalnog upravnika sadrži tri spiska: aktivnih, isteklih i raskinutih ugovora sa stambenim zajednicama. Malo ko zna da ovo može da proveri pre potpisivanja.
3. Ima li polisu osiguranja od profesionalne odgovornosti? Zakon je propisuje kao uslov za licencu, sa godišnjom sumom osiguranja od najmanje 10.000 evra u dinarskoj protivvrednosti. Pitajte da vidite polisu.
4. Kako ćete imati uvid u račun zgrade? Ne pitajte „da li ima transparentnost“ — pitajte konkretno: koliko često dobijate izveštaj, u kom obliku, i ko sve ima pristup računu.
5. Koliki je otkazni rok u ugovoru? Ako vam ne odgovara, sada je trenutak da se dogovorite. Ne za dve godine. Isto važi i za cenu — koliko košta profesionalni upravnik po stanu mesečno treba da bude jasno pre, a ne posle.
Kada vam zatreba pomoć
Smena upravnika je posao koji zgrada može da odradi sama — procedura je javna i nije komplikovana. Ali od pisanog zahteva do rešenja registratora obično prođe mesec i po, a u tom periodu neko mora da vodi računa o rokovima, kvorumu i papirima.
Ako razmišljate o profesionalnom upravljanju, rado ćemo izaći na vašu skupštinu i objasniti šta usluga obuhvata, pre nego što bilo šta potpišete. Prva tri meseca su bez naknade — dovoljno vremena da procenite da li vam odgovaramo, bez rizika za zgradu.
Pošaljite upit ili nas pozovite. Odgovaramo istog dana.
Često postavljana pitanja
Može li se upravnik zgrade smeniti pre isteka mandata?
Može. Mandat upravnika traje četiri godine, ali prestaje i ostavkom i razrešenjem. Skupština stambene zajednice može doneti odluku o razrešenju u bilo kom trenutku, u proceduri predviđenoj za izbor upravnika.
Koliko glasova je potrebno za smenu upravnika zgrade?
Za razrešenje upravnika iz redova stanara dovoljna je obična većina glasova prisutnih članova skupštine, uz ispunjen kvorum. Ako istovremeno birate profesionalnog upravnika, za tu odluku zakon traži dve trećine ukupnog broja glasova — svih vlasnika, ne samo prisutnih.
Postoji li zvaničan obrazac za smenu upravnika zgrade?
Ne. Zakon ne propisuje poseban obrazac za smenu. Odluka se donosi na sednici skupštine i unosi u zapisnik, čiju sadržinu propisuje član 46 Zakona. Jedini propisani obrazac je prijava za registraciju promene podataka, koja se preuzima u nadležnoj opštini.
Šta ako upravnik odbije da sazove sednicu?
Ako upravnik ne zakaže sednicu u roku od deset dana od podnetog zahteva vlasnika posebnog dela, taj vlasnik je može zakazati sam. Dužan je samo da o tome obavesti upravnika.
Da li se mora glasati na samoj sednici?
Ne mora. Vlasnik može glasati pisanim ili elektronskim putem, i tada se za potrebe kvoruma smatra da prisustvuje sednici. Može glasati i preko punomoćnika, uz pisano punomoćje koje se čuva uz zapisnik. Skupština može odlučivati i davanjem pisanih izjava van sednice.
Šta ako smenjeni upravnik ne preda dokumentaciju i pristup računu?
Profesionalni upravnik je dužan da po prestanku ugovora podnese izveštaj o radu u roku od 30 dana. Nezavisno od toga, svaki vlasnik posebnog dela ima zakonsko pravo da zahteva uvid u stanje i promene na tekućem računu stambene zajednice. Ako do primopredaje ne dođe, novi upravnik prvo šalje pisano obaveštenje sa rokom, a zatim se stambena zajednica može obratiti nadležnoj inspekciji.
Imate pitanje koje nije obrađeno? Pogledajte ostala pitanja o upravljanju zgradom ili nam pišite.
Tekst je usklađen sa Zakonom o stanovanju i održavanju zgrada („Sl. glasnik RS“, br. 104/2016 i 9/2020 – dr. zakon), prema stanju propisa na dan 8. jula 2026. Ceo tekst zakona i prateće propise nalazite na stranici Zakoni i dokumenta, a odgovore Ministarstva na najčešća pitanja o stambenim zajednicama na stanovanje.gov.rs. Propisi se menjaju — pre pokretanja postupka proverite aktuelnu verziju zakona i procedure svoje opštine. Ovaj tekst je informativnog karaktera i ne zamenjuje pravni savet.
