Pristigne račun iz Infostana. Na njemu, između stavki za grejanje i vodu, pojavi se nova: „upravnik“. Niko se ne seća kada je zgrada birala upravnika, niti ko je taj čovek. Neki stanari sumnjaju na prevaru, drugi na grešku sistema. Onda neko sazna: opština je zgradi rešenjem odredila prinudnog upravnika.
Ova situacija je česta više nego što bi trebalo. Zgrade koje su nekada bile „samoupravne“ — bez formalnog upravnika, sa jednom komšikom koja neformalno vodi finansije — vremenom ostaju bez ijednog registrovanog odgovornog lica. Pre ili kasnije, sistem to primeti.
U ovom tekstu objašnjavamo kada zakon dozvoljava opštini da postavi prinudnog upravnika, koje su vaše obaveze u toj situaciji, koliko sve to košta — i, možda najvažnije, šta stambena zajednica može da uradi da izađe iz prinudne uprave.
Šta je prinudni upravnik (i šta nije)
Prinudni upravnik je licencirani profesionalni upravnik kog opština, umesto stambene zajednice, rešenjem odredi za konkretnu zgradu. Ne postavlja se kao kazna, nego kao rezervno rešenje: zakon polazi od pretpostavke da svaka zgrada mora imati odgovorno lice koje je zastupa, pa ako ga zgrada sama ne obezbedi, obezbeđuje ga država.
Da bi razlika bila jasna, tri su tipa upravnika koja u praksi postoje:
- Upravnik iz redova stanara — komšija koga skupština stambene zajednice bira između sebe. Nema formalnu licencu, ali ima puna ovlašćenja.
- Profesionalni upravnik — licencirano lice koje zgrada svojevoljno angažuje kroz ugovor sa organizatorom profesionalnog upravljanja.
- Prinudni upravnik — takođe licencirani profesionalac, ali kojeg ne bira zgrada, nego ga rešenjem postavlja opština.
Sva tri obavljaju iste zakonske poslove — vođenje finansija, održavanje, komunikacija sa dobavljačima, prijava promena u registar. Ono što ih razlikuje je osnov ovlašćenja: kod prva dva to je odluka same zgrade, kod prinudnog upravnika — rešenje opštine.
Kada opština postavlja prinudnog upravnika
Zakon o stanovanju i održavanju zgrada predviđa dva osnovna scenarija.
Zgrada nikada nije izabrala upravnika
Ovo je najčešći razlog. Zgrada nije formirala stambenu zajednicu, nije se registrovala, ili se registrovala ali nikada nije održala skupštinu koja bi izabrala upravnika. Kada nadležna komunalna inspekcija to primeti — najčešće po prijavi nekog stanara ili tokom redovnog obilaska — može doneti rešenje kojim se naređuje pokretanje postupka za imenovanje profesionalnog upravnika.
Do inspekcije se stiže i drugim putem: svaki vlasnik posebnog dela — dovoljan je jedan stanar — može od nadležnog organa opštine zatražiti pokretanje postupka.
Mandat je istekao, novi upravnik nije izabran u 30 dana
Ovo je scenarija koji iznenađuje zgrade koje su „uvek imale upravnika“. Zakon je jasan: koliko traje mandat upravnika — po pravilu četiri godine — i po isteku, stambena zajednica ima 30 dana da izabere novog. Ako u tom roku ne izabere, svaki vlasnik može zatražiti prinudnu upravu.
Isto važi kada mandat prestaje iz drugih razloga: ostavkom upravnika ili razrešenjem na skupštini, ako uz razrešenje nije istog dana izabran naslednik. Detaljnije o tome smo pisali u tekstu o smeni upravnika i izboru novog.
Ko konkretno pokreće postupak
U praksi su dva puta:
- Vlasnik posebnog dela — zahtevom nadležnom organu opštine. Ovo je česta ruta kada je stanar dugo pokušavao da organizuje skupštinu, ali nije uspeo.
- Komunalna inspekcija — po sopstvenom nalazu ili po prijavi trećeg lica (dobavljača kome zgrada ne plaća račun, banke koja traži legalno ovlašćeno lice, ili čak i drugog stanara).
Postupak dalje vodi nadležni organ jedinice lokalne samouprave — u Beogradu je to gradska opština na čijoj se teritoriji zgrada nalazi.
Kako izgleda postupak imenovanja
Kada je postupak pokrenut, opština donosi rešenje kojim za konkretnu zgradu postavlja profesionalnog upravnika. Upravnik se bira sa liste Registra profesionalnih upravnika koju vodi Privredna komora Srbije. Zakon ne daje opštini slobodu izbora izvan te liste — licenca profesionalnog upravnika je obavezan uslov.
Rešenje o imenovanju sadrži lične podatke prinudnog upravnika, obim njegovih ovlašćenja i početak vršenja funkcije. Rešenje se dostavlja stambenoj zajednici, samom upravniku i registratoru za upis promene u registar.
Od trenutka upisa promene, prinudni upravnik prema trećim licima — banci, dobavljačima, Infostanu — istupa kao ovlašćeno lice zgrade. Naknada za njegov rad počinje da se naplaćuje.
Koliko košta prinudni upravnik
Naknada prinudnog upravnika nije predmet slobodnog dogovora kao kod profesionalnog upravnika kojeg zgrada sama bira. Zakon (član 64) propisuje da se određuje na osnovu akta jedinice lokalne samouprave — dakle odluke opštine, odnosno grada. Grad Beograd je za svoju teritoriju doneo takvu odluku, kojom su utvrđeni minimalni iznosi. Slično su uradile i druge lokalne samouprave.
Iznose namerno ne navodimo u ovom tekstu iz jednog razloga: razlikuju se od opštine do opštine i menjaju se odlukama lokalne samouprave. Svaki broj koji ne dolazi direktno sa sajta vaše opštine — ili iz važeće odluke skupštine grada — moglo bi da bude zastareo.
Praktičan savet: cena prinudnog upravnika za vašu zgradu proverava se na dva mesta — u samom rešenju opštine kojim je upravnik postavljen (tu je konkretan iznos za vašu zgradu) i u važećoj odluci grada ili opštine (tu je opšti okvir). Na oba mesta imate pravo uvida.
Šta se u praksi najčešće dešava: prinudno upravljanje često izlazi skuplje od profesionalnog upravljanja koje zgrada sama izabere. Razlog je što zgrada koja nije samostalno izabrala upravnika obično nema urednu evidenciju, urednu dokumentaciju ni redovnu skupštinu — pa je pored osnovne naknade prinudnom upravniku, česta i naknada za dodatne poslove regulisanja.
Zašto prinudna uprava nije trajno rešenje
Prinudni upravnik po zakonu obavlja funkciju dok stambena zajednica ne donese svoju odluku o izboru upravnika ili dok ne zaključi ugovor o profesionalnom upravljanju.
Reč „privremeno“ je ovde formalna. U praksi, prinudna uprava ume da potraje godinama — sve dok neko u zgradi ne pokrene proceduru za samostalni izbor.
Postoji i jedan strukturalni problem koji je važno razumeti. Prinudni upravnik nema iza sebe aktivnu skupštinu koja donosi odluke o održavanju, investicijama, dobavljačima. Sve te odluke po zakonu su u nadležnosti skupštine, ne upravnika. Kada skupština ne postoji ili se ne sastaje, prinudni upravnik može voditi samo najosnovnije poslove — plaćanje računa iz redovnih uplata, hitne intervencije. Sve ostalo stoji.
Za zgradu to znači sledeće: pod prinudnom upravom, veći radovi obično stoje. Zamena krova, sanacija fasade, ulaganje u lift, čak i teže tekuće popravke — sve to zahteva odluku skupštine, koja u odsustvu organizovane stambene zajednice ne postoji.
Kako izaći iz prinudne uprave
Izlazak nije komplikovan, ali traži organizovan korak.
Prvi korak: sazvati skupštinu. Za to je dovoljan i jedan vlasnik posebnog dela. Obaveštenje o sednici ističe se na vidljivom mestu u zgradi najmanje tri dana pre sednice. Dnevni red mora sadržati bar dve tačke: izbor upravnika i (ako je potrebno) angažovanje profesionalnog upravnika.
Drugi korak: doneti odluku o izboru. Skupština ima dve realne opcije:
- Izabrati upravnika iz redova stanara — obična većina glasova prisutnih, uz ispunjen kvorum. Zgrada zadržava potpunu kontrolu, ali komšija-upravnik preuzima i puni obim obaveza.
- Angažovati profesionalnog upravnika po svom izboru — dvotrećinska većina od ukupnog broja glasova. Ovo znači potpisivanje ugovora sa organizatorom profesionalnog upravljanja po vašim uslovima, ne uslovima koje je odredila opština.
Treći korak: prijaviti promenu u registar. U roku od 15 dana od donošenja odluke skupština podnosi prijavu registratoru u nadležnoj opštini. Od trenutka upisa promene, prestaje ovlašćenje prinudnog upravnika i počinje ovlašćenje novog.
Do momenta upisa promene, prema bankama i dobavljačima važi prinudni upravnik. Zato između odluke skupštine i prijave u registar treba proći što manje vremena.
Ako niste sigurni ko je trenutno vaš (prinudni) upravnik, podatak je javan — objasnili smo kako se to proverava u tekstu o tome kako saznati ko je upravnik zgrade.
Kada vam zatreba pomoć
Zgrade koje su ušle u prinudnu upravu obično nisu tu bez razloga. Skupština se ne saziva, dokumentacija je nesređena, računi neredovno plaćeni. Izlazak iz prinudne uprave znači, između ostalog, ponovno pokretanje svega toga — a to nije posao za jednu večernju sednicu.
Ako vam je zgradi nametnut prinudni upravnik, ili strahujete od te opcije, tu smo da izađemo na skupštinu i objasnimo šta bi ugovor sa profesionalnim upravnikom po vašim uslovima izgledao. Prva tri meseca su bez naknade — dovoljno da procenite da li vam odgovaramo, i da uporedite sa iznosom koji trenutno plaćate za prinudnu upravu. Detalje o ceni profesionalnog upravljanja i o tome šta usluga obuhvata možete pogledati na našem sajtu, a najbolji način da vidite šta bi konkretno značilo za vašu zgradu je da nas pozovete.
Pošaljite upit i vratite kontrolu nad zgradom u ruke skupštine stanara.
Često postavljana pitanja
Šta je prinudni upravnik zgrade?
Prinudni upravnik je licencirani profesionalni upravnik kojeg nadležna opština rešenjem postavlja za konkretnu zgradu kada stambena zajednica sama nije izabrala upravnika u zakonskom roku. Bira se sa liste Registra profesionalnih upravnika koji vodi Privredna komora Srbije.
Kada opština uvodi prinudnu upravu?
U dva osnovna slučaja: kada zgrada nikada nije izabrala upravnika ili nije registrovana kao stambena zajednica, i kada je mandat dosadašnjeg upravnika istekao ili prestao (ostavkom, razrešenjem) a novi nije izabran u roku od 30 dana. Postupak pokreće ili vlasnik posebnog dela, ili komunalna inspekcija po sopstvenom nalazu.
Ko snosi troškove prinudnog upravnika?
Stambena zajednica, odnosno vlasnici posebnih delova. Naknada se određuje na osnovu akta jedinice lokalne samouprave (grada ili opštine), a ne slobodnim dogovorom. Konkretan iznos za vašu zgradu naveden je u rešenju opštine kojim je upravnik postavljen.
Koliko dugo traje prinudna uprava?
Zakon je predviđa kao privremenu meru, ali ne propisuje maksimalno trajanje. Prinudni upravnik obavlja funkciju sve dok stambena zajednica ne donese sopstvenu odluku o izboru upravnika ili ne zaključi ugovor o profesionalnom upravljanju.
Možemo li da izaberemo drugog profesionalnog upravnika umesto prinudnog?
Možete, i to je najčešći način izlaska iz prinudne uprave. Skupština stambene zajednice donosi odluku o angažovanju profesionalnog upravnika po sopstvenom izboru — za tu odluku je potrebna dvotrećinska većina ukupnog broja glasova. Od trenutka upisa promene u registar, prestaje ovlašćenje prinudnog i počinje ovlašćenje novog upravnika.
Šta prinudni upravnik ne može da uradi?
Ne može doneti nijednu odluku koja je zakonom u nadležnosti skupštine stambene zajednice. To znači da bez skupštine ne može odlučivati o većim radovima, kreditnom zaduživanju, poveravanju upravljanja, raspolaganju zajedničkim delovima. Njegova ovlašćenja se u praksi svode na tekuće poslove i osnovna plaćanja.
Tekst je usklađen sa Zakonom o stanovanju i održavanju zgrada („Sl. glasnik RS“, br. 104/2016 i 9/2020 – dr. zakon), prema stanju propisa na dan 8. jula 2026. Iznosi naknade prinudnog upravnika utvrđuju se aktom jedinice lokalne samouprave — za konkretan iznos u vašoj zgradi konsultujte rešenje kojim je upravnik postavljen i važeću odluku grada, odnosno opštine.
