Skupština vaše zgrade izabrala je upravnika još 2021. godine, i od tada niko o tome nije razmišljao — sve je funkcionisalo. Onda stigne opomena iz opštine da vam mandat upravnika nije važeći. Ili banka odjednom traži novo ovlašćenje. Ili neko na sastanku pita: „Da li je vaš mandat uopšte na snazi?“ — i niko ne zna tačan odgovor.
Nije retkost. Mnoge zajednice zaborave da je mandat upravnika vremenski ograničen, pa se izgovaraju iznenađene kada dođe do isteka. U ovom tekstu objašnjavamo šta zakon zaista propisuje, koje su tri situacije koje ga u praksi menjaju, i šta se dešava kada mandat protekne.
Zakonski okvir: četiri godine, ali ne uvek
Zakon o stanovanju i održavanju zgrada je u članu 49 jasan: mandat upravnika izabranog iz redova stanara traje četiri godine, ako odlukom o izboru nije određeno kraće vreme. Po isteku, isti upravnik može biti ponovo biran — koliko god puta.
Odmah dva praktična pojašnjenja koja odsečnu formulaciju zakona čine razumljivom:
Mandat može biti kraći od četiri godine, ako tako odluči skupština. Ovo je korisno u dva scenarija: kada zgrada testira novog upravnika (npr. dvogodišnji mandat pa procena rada), ili kao prelazno rešenje dok se ne pronađe profesionalno upravljanje. Kraći mandat mora biti izričito naveden u samoj odluci o izboru.
Mandat ne može biti duži od četiri godine. Formulacija zakona ostavlja prostor samo za skraćivanje, ne za produženje. Ako bi skupština izabrala upravnika „na doživotno“ ili „na osam godina“, ta odluka bi u praksi bila neusaglašena sa zakonom — mandat bi ipak istekao posle četiri godine, a ono što bi je „produžilo“ bio bi reizbor kroz novu odluku skupštine.
Kada mandat počinje i kada prestaje
Ovde većina zajednica ima jednu istu zabludu: da mandat počinje danom upisa u registar. Ne počinje.
Zakon (isti član 49) izričito kaže: mandat upravnika počinje, odnosno prestaje, danom donošenja odluke o izboru — odnosno o razrešenju — ako samom odlukom nije drugačije određeno.
Praktična posledica: datum sa zapisnika sa sednice skupštine je onaj koji broji. Od njega se računaju četiri godine. Upis u Registar stambenih zajednica samo objavljuje tu činjenicu prema trećim licima — banci, opštini, dobavljačima — ali ne pomera datum kada mandat počinje ni završava.
Ista logika važi i za prestanak. Mandat upravnika prestaje iz tri razloga:
- istekom vremena na koje je izabran (obično protekom četiri godine od odluke)
- ostavkom upravnika
- razrešenjem — odlukom skupštine
Razrešenje se sprovodi na isti način kao i izbor. Kompletnu proceduru — kvorum, potrebnu većinu, obavezni sadržaj zapisnika — obradili smo u posebnom tekstu o smeni upravnika i pre isteka mandata.
Šta se dešava po isteku mandata
Zakon je predvideo prelazni period. Da zgrada ne bi ostala bez odgovornog lica u trenutku kada mandat protekne, dosadašnji upravnik dužan je da nastavi da obavlja funkciju još 30 dana od dana isteka mandata, ako novi upravnik nije izabran.
Trideset dana je važan podatak — ali u dva različita smera.
Za zgradu: to je rezerva. U tih 30 dana zgrada može održati sednicu skupštine i izabrati novog upravnika (ili reizabrati dosadašnjeg) bez pravnog vakuuma. Sve odluke koje upravnik u tom periodu donese ostaju važeće.
Za dosadašnjeg upravnika: to je obaveza, ne opcija. Ne može odbiti da nastavi funkciju samo zato što mu je mandat protekao. Odgovoran je za redovno poslovanje sve dok se izabere novi, ili dok ne prođe 30 dana — šta pre nastupi.
Kada nastupa opasnost od prinudne uprave
Ako u tih 30 dana skupština ne izabere novog upravnika, situacija se pretvara u ozbiljan rizik. Svaki vlasnik posebnog dela — dovoljan je jedan stanar — može od nadležnog organa opštine zatražiti pokretanje postupka za imenovanje profesionalnog upravnika. To je prinudna uprava.
Kada opština rešenjem odredi prinudnog upravnika, zgrada gubi mogućnost da bira. Prinudna uprava traje sve dok stambena zajednica ne donese svoju odluku o izboru upravnika ili ne zaključi ugovor o profesionalnom upravljanju.
Praktičan zaključak: sednicu skupštine za reizbor ili izbor novog upravnika najbolje je zakazati dva do tri meseca pre isteka mandata. To ostavlja dovoljno vremena za obaveštavanje stanara, održavanje sednice, eventualnu ponovljenu sednicu ako kvorum ne bude ispunjen, i prijavu promene u registar.
Reizbor: mora li se ponovo glasati?
Da. Reizbor nije automatski niti prećutan. Ako skupština želi da isti upravnik nastavi rad posle četiri godine, mora da o tome donese novu odluku — na sednici sazvanoj i vođenoj po istoj proceduri kao i prvi izbor.
Zvuči kao formalnost, ali dva razloga zbog kojih se ne isplati preskočiti taj korak:
Pravna sigurnost svih odluka. Ako upravnik posle isteka mandata (i posle 30 dana) nastavi rad bez formalnog reizbora, njegove odluke — potpisi na ugovorima, raspolaganje sredstvima sa računa zgrade — postaju osporive. Banka može odbiti nalog, dobavljač može tražiti novo ovlašćenje, sud može poništiti odluku.
Prilika za razgovor o radu. Sednica za reizbor je i prirodan trenutak da se u zapisnik unese izveštaj upravnika o proteklom mandatu — koliko je uplata bilo, šta je urađeno od plana održavanja, kakvo je stanje računa zgrade. Bez toga se svaki naredni mandat počinje bez tačke oslonca.
Mandat profesionalnog upravnika je nešto drugo
Ako zgrada ne bira komšiju za upravnika, nego angažuje profesionalnog, priča je drugačija. Tada se ne radi o „mandatu“ u smislu člana 49, nego o ugovoru između stambene zajednice i organizatora profesionalnog upravljanja. Ugovor se zaključuje u pisanoj formi, na određeno ili neodređeno vreme, i njegov prestanak uređuju ugovorni uslovi — otkazni rokovi, uslovi raskida. Detaljno smo to objasnili u tekstu o smeni upravnika. Ono što ostaje isto: sam profesionalni upravnik mora biti upisan u Registar profesionalnih upravnika — licenca je zakonski uslov, bez obzira na dužinu ugovora.
Kako u praksi ne propustiti istek mandata
Najprostija stvar je i najretkije praktikovana: zapisati datum.
Odmah po donošenju odluke o izboru, zabeležite tačan datum sa zapisnika i dodajte četiri godine — to je vaš datum isteka mandata. Neka to znaju najmanje dva člana skupštine, ne samo upravnik.
Ako niste sigurni kada je vaš upravnik izabran, podatak je javan: preko Registra stambenih zajednica možete proveriti ko je upravnik vaše zgrade i, u mnogim slučajevima, i datum upisa u registar (koji se poklapa sa danom odluke ili dolazi nekoliko dana kasnije).
Dva-tri meseca pre isteka: sazovite sednicu skupštine. Tema može biti samo reizbor, ali može biti i „procena rada upravnika i odluka o daljem upravljanju“ — što ostavlja prostor i za promenu smera ako procena nije dobra.
Kada vam zatreba pomoć
Ako je vašoj zgradi mandat već istekao ili je pri kraju, prvi korak je da se sazove skupština i donese uredna odluka — bez formalnosti nema pravne osnove za rad narednog upravnika, ma koliko dobronameran bio.
Ako razmišljate o profesionalnom upravljanju umesto reizbora dosadašnjeg upravnika, tu smo da izađemo na skupštinu i objasnimo šta usluga obuhvata, pre nego što bilo šta potpišete. Prva tri meseca su bez naknade — dovoljno da vidite kako radimo. Pošaljite upit ili nas pozovite.
Često postavljana pitanja
Koliko traje mandat upravnika zgrade po zakonu?
Prema članu 49 Zakona o stanovanju i održavanju zgrada, mandat upravnika iz redova stanara traje četiri godine, ako odlukom skupštine o izboru nije određeno kraće vreme. Po isteku može biti ponovo biran.
Može li mandat biti duži od četiri godine?
Ne. Zakon dozvoljava skupštini da odredi kraći mandat od četiri godine, ali ne i duži. Dulja neprekidna angažovanost istog upravnika moguća je isključivo kroz reizbor — donošenjem nove odluke skupštine posle isteka mandata.
Kada tačno počinje mandat — danom izbora ili danom upisa u registar?
Danom donošenja odluke o izboru, ne danom upisa u registar. Upis u Registar stambenih zajednica samo objavljuje činjenicu prema trećim licima, ali sam mandat teče od datuma sa zapisnika sa sednice.
Šta se dešava ako mandat istekne, a novi upravnik nije izabran?
Dosadašnji upravnik je dužan da funkciju obavlja još 30 dana od dana isteka mandata. Ako u tom roku skupština ne izabere novog upravnika, svaki vlasnik posebnog dela može zatražiti od opštine pokretanje postupka za imenovanje profesionalnog upravnika — dakle, prinudnu upravu.
Mora li se za reizbor istog upravnika ponovo glasati?
Da. Reizbor nije automatski. Skupština mora doneti novu odluku o izboru, po istoj proceduri kao i prvi put. Bez toga sve odluke upravnika nakon isteka mandata (i nakon 30 dana) postaju pravno osporive.
Da li se ova pravila odnose i na profesionalnog upravnika?
Ne u istom obliku. Profesionalni upravnik nema „mandat“ u smislu zakonskih četiri godine — angažovanje se uređuje ugovorom između stambene zajednice i organizatora profesionalnog upravljanja, uz otkazne rokove i uslove raskida koji su predviđeni tim ugovorom.
Tekst je usklađen sa Zakonom o stanovanju i održavanju zgrada („Sl. glasnik RS“, br. 104/2016 i 9/2020 – dr. zakon), prema stanju propisa na dan 8. jula 2026. Propisi se menjaju — za konkretnu situaciju u vašoj zgradi konsultujte važeći tekst zakona ili nadležnu opštinu.
