Skoro svaka zgrada ima bar jedan stan koji ne plaća. Nekad je to zaborav, nekad principijelno nezadovoljstvo upravnikom, a nekad računica: „pustiću da prođe dovoljno vremena da dug zastari, pa neka onda naplate ako mogu“.
Ta računica je rizičnija nego što izgleda. Zastarelost duga za održavanje zgrade nije ni tako brza ni tako jednostavna kao što se misli — a i kad rok protekne, dug ne nestaje sam od sebe. U ovom tekstu objašnjavamo šta zakon i sudska praksa kažu, i za onoga ko duguje i za zajednicu koja pokušava da naplati.
Odmah da razjasnimo jedno: cilj ovog teksta nije da nekome pomogne da izbegne obavezu. Neplaćanje se prelama preko komšija koji uredno izmiruju svoje račune, jer se manjak u kasi zgrade mora nekako pokriti. Ali da bi zajednica znala kako da naplati, a dužnik kako stoji, obe strane treba da razumeju ista pravila.
Plaćanje održavanja nije stvar dobre volje
Obaveza da se plaća održavanje ne zavisi od toga koliko ste zadovoljni upravnikom, niti od toga da li koristite lift ili živite u prizemlju.
Vrhovni sud je u presudi Rev 6367/2022 zauzeo jasan stav: obaveza vlasnika posebnog dela ne zavisi od stvarno učinjenih troškova, nego od odluke skupštine stambene zajednice kojom je utvrđena visina naknade. Ta obaveza je, kako navodi sud, svakog meseca fiksna i ima karakter doprinosa — učešća svakog vlasnika u zajedničkoj obavezi održavanja.
U tom istom predmetu, vlasnik poslovnog prostora sa zasebnim ulazom tvrdio je da ne treba da plaća jer nema pristup zajedničkom stepeništu i liftu. Sud tu tvrdnju nije prihvatio: obaveza postoji po osnovu vlasništva nad posebnim delom, bez obzira na to koliko se zajednički delovi stvarno koriste.
Praktična posledica: ako je skupština uredno donela odluku o visini naknade, dug postoji i utuživ je. Zato je i uredno vođenje finansija i evidencije prvi uslov svake naplate — bez odluke skupštine i tačne evidencije, nema čvrstog osnova za tužbu.
Za koliko dug zastareva
Zakon o obligacionim odnosima (ZOO) u svom Odeljku 4 reguliše rokove zastarelosti i pokušava da obuhvati različite životne situacije. Iako zakon za neke specifične vrste duga rok ne propisuje jednom rečenicom, kada se sagledaju bitni članovi ovog odeljka, slika postaje znatno jasnija:
Opšti rok zastarelosti od 10 godina (Član 371 ZOO) – Najvažniji član zakona za plaćanje upravnika
Ovaj opšti rok primenjuje se ukoliko zakonom nije posebno određen neki drugi rok. S obzirom na to da su firme za profesionalno upravljanje privredni subjekti koji obavljaju privrednu delatnost, a zakonom nije drugačije određeno, za njihova potraživanja važi opšti rok zastarelosti od 10 godina.
Jednogodišnji rok (Član 378 ZOO)
Kratki jednogodišnji rok se ne primenjuje na održavanje zgrade. Zakon ovde taksativno nabraja isključivo komunalne i srodne usluge pružene domaćinstvu — struju, plin, vodu, televiziju, telefon i slično.
Trogodišnji rok za povremena potraživanja (Član 372 ZOO)
Ovo je standardni slučaj kada se utužuje u ime neke Stambene zajednice. Budući da se radi o povremenim potraživanjima u redovnim razmacima, rok zastarelosti iznosi 3 godine. Međutim, postoji i dodatna zamka: samo pravo iz koga proističu povremena potraživanja zastareva za 5 godina. Ako zajednica godinama sedi na dugu bez ijednog koraka ka naplati, u nekom trenutku može izgubiti i samo pravo na naplatu tih davanja. Zbog toga naplata ne sme da čeka.
Zakon obuhvata i brojne druge životne situacije, među kojima su najbitnije:
Potraživanje zakupnine (Član 375 ZOO) — zastareva za 3 godine.
Potraživanje naknade štete (Član 376 ZOO) — zastareva za 3 godine od saznanja za štetu i učinioca, a najkasnije za 5 godina od nastanka same štete.
Ovo je najkraći mogući i najbitniji pregled opšteg pravnog okvira, a ne procena vašeg slučaja — za konkretnu situaciju i preduzimanje pravnih koraka uvek se konsultujte sa advokatom.
Tri stvari koje ljudi previde kod zastarelosti
Čak i kad rok protekne, tri pravila menjaju celu sliku.
1. Sud na zastarelost ne pazi sam od sebe. Ako zajednica tuži dužnika za zastareli dug, a dužnik na ročištu ne istakne prigovor zastarelosti, sud će ga obavezati da plati — iako je dug formalno zastareo. To izričito propisuje član 360 stav 3 ZOO: sud se ne obazire na zastarelost ako se dužnik na nju nije pozvao. Zastarelost se, dakle, mora aktivno upotrebiti.
2. Zastareli dug ne prestaje da postoji — postaje samo „neutuživ“. Ako dužnik dobrovoljno plati dug koji je zastareo, ne može tražiti novac nazad. Obaveza je i dalje tu, samo se više ne može naplatiti prinudno preko suda.
3. Rok se prekida — i tada kreće iznova od nule. Ovo je tačka na kojoj pada većina računica „pustiću da zastari“. Prema članu 388 ZOO, rok zastarelosti prekida podnošenje tužbe i svaka druga radnja poverioca preduzeta pred sudom ili drugim nadležnim organom radi naplate. Posle prekida, rok počinje da teče ponovo, a proteklo vreme se briše.
Bitan detalj: obična opomena ne prekida rok. Zakon je tu izričit — nije dovoljno da poverilac pisano ili usmeno pozove dužnika da izmiri obavezu; mora se pokrenuti postupak pred sudom ili javnim izvršiteljem. Zato zajednica koja ozbiljno namerava da naplati ne sme da ostane na opomenama dok se rok „topi“.
Postoji i obrnuta strana, na štetu dužnika: ako dužnik prizna dug — što po članu 387 ZOO uključuje i delimičnu uplatu — time takođe prekida rok. Uplata bez naznake za koji mesec se plaća pripisuje se najstarijem dugovanju, čime se „resetuje“ rok i za novije mesece.
Kako zajednica pravilno naplaćuje
Ako u vašoj zgradi neko duguje, redosled je otprilike ovaj:
Prvo, proverite osnov — da li postoji uredna odluka skupštine o visini naknade i tačna evidencija zaduženja i uplata po svakom posebnom delu. Bez toga svaka dalja radnja stoji na klimavim nogama.
Drugo, pošaljite pisanu opomenu sa jasnim iznosom i rokom. Opomena ne prekida zastarelost, ali često reši stvar bez suda i predstavlja dobar dokaz o pokušaju sporazuma.
Treće, ako opomena ne urodi plodom, ide se na prinudnu naplatu — tužba ili predlog za izvršenje. Tek ta radnja prekida rok i pokreće naplatu preko suda ili javnog izvršitelja. Troškovi postupka i zatezna kamata tada padaju na dužnika.
Ovo je i praktičan razlog zašto mnoge zajednice biraju profesionalno upravljanje: naplata dugova traži urednu dokumentaciju, praćenje rokova i, kad zatreba, saradnju sa advokatom i izvršiteljem — posao koji profesionalni upravnik preuzima na sebe.
A ako ne plaćate zato što ste nezadovoljni upravnikom?
Ova situacija je česta, pa je vredi razdvojiti od pukog izbegavanja.
Nezadovoljstvo radom upravnika je legitiman razlog za reakciju — ali obustava plaćanja nije prava reakcija. Dug i dalje raste, a vi ostajete u pravno slabijoj poziciji. Zakon daje bolji put: ako upravnik ne radi svoj posao, skupština ima pravo da ga smeni. Objasnili smo detaljno kako se upravnik zgrade smenjuje i bira, kao i šta upravnik po zakonu ne sme da radi.
Drugim rečima: problem sa upravnikom rešava se na skupštini, ne obustavom uplata. Time zajednica ostaje funkcionalna, a vi zadržavate čvrstu poziciju.
Kada vam zatreba pomoć
Naplata duga i pitanje zastarelosti spadaju među one teme gde jedan pogrešan korak — propušten rok, tužba bez urednog osnova — može da košta više od samog duga. Ako se vaša zajednica bori sa dužnicima, ili niste sigurni kako stojite sa nekim starijim dugom, konkretnu situaciju vredi proveriti sa upravnikom koji vodi urednu evidenciju i, po potrebi, sa advokatom.
Ako razmišljate o profesionalnom upravljanju, tu smo da preuzmemo i evidenciju i praćenje naplate. Prva tri meseca su bez naknade — dovoljno da vidite kako radimo. Pošaljite upit ili nas pozovite.
Često postavljana pitanja
Da li dug za održavanje zgrade zastareva?
Zastareva. U standardnom slučaju — kada stambena zajednica potražuje neplaćeno održavanje od svog člana — primenjuje se trogodišnji rok za povremena potraživanja (član 372 ZOO). Kratki jednogodišnji rok za komunalne usluge se na ovaj dug ne primenjuje, što je 2025. potvrdio i pravni stav Vrhovnog suda. Član 373 ZOO uz to propisuje da samo pravo iz koga proističu povremena davanja zastareva za pet godina od dospelosti najstarijeg neispunjenog potraživanja — razlog više da zajednica ne odugovlači sa naplatom.
Ako dug zastari, znači li to da ne moram da platim?
Ne automatski. Sud na zastarelost ne pazi po službenoj dužnosti — dužnik mora sam da istakne prigovor zastarelosti. Ako to ne uradi, sud će ga obavezati da plati i zastareli dug. Osim toga, zastareli dug i dalje postoji: ako ga dobrovoljno platite, ne možete tražiti novac nazad.
Šta prekida rok zastarelosti?
Radnja poverioca pred nadležnim organom radi naplate — tužba ili predlog za izvršenje. Posle prekida rok kreće iznova. Obična opomena, usmena ili pisana, ne prekida rok. Rok prekida i priznanje duga od strane dužnika, uključujući delimičnu uplatu.
Mora li stan da plaća održavanje ako ne koristi lift ili ima poseban ulaz?
Prema stavu Vrhovnog suda, mora. Obaveza plaćanja proističe iz vlasništva nad posebnim delom i ima karakter doprinosa održavanju zajedničkih delova, nezavisno od toga koliko ih vlasnik stvarno koristi.
Nisam zadovoljan upravnikom — smem li da prestanem da plaćam?
Obustava plaćanja nije rešenje: dug raste, a vaša pozicija slabi. Ako upravnik ne radi svoj posao, zakonski put je smena upravnika na skupštini, a ne prestanak uplata.
Tekst je informativnog karaktera i ne predstavlja pravni savet. Rok zastarelosti za konkretan slučaj zavisi od pravnog odnosa i okolnosti (ko je poverilac, u kom svojstvu potražuje, kada je dug dospeo); za procenu vašeg slučaja obratite se advokatu. Usklađeno sa Zakonom o stanovanju i održavanju zgrada, Zakonom o obligacionim odnosima, presudom Vrhovnog suda Rev 6367/2022 i pravnim stavom Građanskog odeljenja Vrhovnog suda od 1.7.2025, prema stanju na dan 8. jula 2026.
